不動産に関するご相談

不動産の問題は、価格や売買だけでなく、登記、契約、相続、共有、道路、境界、建築、税務、賃貸、管理など、さまざまな要素が関係します。

さらに、所有者、相続人、共有者、隣地所有者、賃借人、管理組合、金融機関など、複数の関係者が関わることも少なくありません。

そのため、

という状態から始まることがあります。

株式会社コスモでは、すぐに一つの結論を出すのではなく、まず、お話と資料を確認し、不動産の問題を「分かる形」に整理します。

そのうえで、次に何を確認し、どのような選択肢があり、誰に何を相談すべきかを明らかにします。

このようなお困りごとはありませんか

まだ問題をうまく説明できない段階でも構いません。

まずは、分かる範囲で、現在の状況、これまでの経緯、気になっていることをお聞かせください。

不動産問題の「交通整理」から始めます

不動産の問題では、法律上の権利だけでなく、土地や建物の現況、登記、契約、価格、市場性、利用状況、これまでの経緯などを、併せて確認する必要があります。

株式会社コスモでは、ご相談者のお話とお手元の資料をもとに、主に次の事項を整理します。

登記事項証明書、契約書、重要事項説明書、図面、写真、査定書、収支資料、相手方とのやり取りなどを確認し、専門用語も、ご相談者に分かりやすい言葉へ置き換えます。

不動産の問題を「分かる形」に整理し、次の一手へ進める状態に整えることが、当社の役割です。

当社が行う主な業務

1．ご相談内容と経緯の整理

これまでに起きたことを時系列に整理し、関係者とそれぞれの立場を確認します。

相談者のお話、契約書、メール、通知書、写真等を照らし合わせ、確認できている事実と、まだ確認できていない事項を分けます。

2．対象不動産と権利関係の確認

土地、建物、私道持分、附属建物、共有持分など、問題となっている不動産の範囲を確認します。

登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、固定資産税課税明細書等を確認し、名義、抵当権、差押え、仮登記その他の権利関係を整理します。

3．現地調査・役所調査

必要に応じて、対象不動産や周辺の現況を確認します。

また、道路、接道、建築、都市計画、開発、用途地域その他の事項について、関係行政機関で資料を確認します。

遠方の不動産については、まず机上で確認できる事項を整理し、現地調査が必要かどうかを検討します。

4．資料の読み解きと問題点の整理

次のような資料を確認し、不動産実務上の問題点や確認事項を整理します。

5．価格・市場性・選択肢の検討

対象不動産の価格や市場性だけでなく、権利関係、現況、収益性、管理負担、将来の利用可能性等も踏まえて検討します。

ご相談内容に応じて、次のような選択肢を比較します。

当社の相談業務は、売買仲介が成立することを前提としていません。

売却を選択する場合にも、どの不動産会社へ依頼するかは、ご相談者自身でお選びいただけます。

6．専門家へ相談するための準備

法律、税務、登記、測量、建築等について専門的な判断や手続が必要な場合には、各専門家へ相談するための準備を整えます。

既に依頼中の専門家がいる場合には、その方との関係を尊重します。

ご相談者と専門家双方の了承がある場合には、不動産資料の説明補助や、打合せ後の確認事項の整理を行うこともできます。

たとえば、このような案件に対応します

相続・共有不動産

• 遠方の実家や土地を相続したが、何を相続したのか分からない
• 共有不動産について、権利関係、利用状況、費用負担、価格を整理したい
• 兄弟で共有する不動産を、売るか残すか決められない
• 家族の一人が不動産を取得する場合の条件や価格を整理したい

私道・境界・越境

• 私道の通行や通行料について問題が生じている
• 境界が不明確で、隣地所有者との話が進まない
• 建物、塀、配管、樹木等の越境がある
• 接道や建替えの可否が分からない

賃貸・管理

• 賃料滞納や明渡しについて、弁護士へ相談する前に資料を整理したい
• 原状回復費用や修繕費の負担について意見が分かれている
• 管理会社からの説明や提案内容を確認したい
• 保有を続けるか、売却するかを比較したい

売買・契約

• 購入前に重要事項説明書や売買契約書を確認したい
• 私道、境界未確認、越境等の記載があり、購入してよいか判断できない
• 売買後に契約不適合や説明不足を指摘された
• 売主、買主、不動産会社の説明が食い違っている

価格・査定

• 不動産会社ごとに査定額が大きく異なる
• 提示された買取価格が妥当か確認したい
• 仲介、買取、保有継続を比較したい
• 査定書の根拠や前提条件を読み解いてほしい

担保不動産・競売等

• 担保不動産の状況や回収可能性を整理したい
• 任意売却と競売の違いを検討したい
• 競売手続や入札を検討するため、対象不動産の資料を整理したい
• 債権回収後の不動産の利用・売却まで見通しを立てたい

ご依頼後にお渡しするもの

所定の有料相談・調査をご依頼いただいた場合には、ご依頼内容に応じて、整理結果を「不動産カルテ」等の書面にまとめます。

内容は案件によって異なりますが、主に次の事項を記載します。

不動産カルテは、ご自身で状況を確認するときだけでなく、ご家族との話合いや、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士等へ相談する際の共通資料としてもご活用いただけます。

価格の検討をご依頼いただいた場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格・市場性の整理資料、価格検討レポート等を作成する場合があります。

株式会社コスモの特徴

不動産実務35年以上の代表が直接対応します

初回相談から、資料確認、問題点の整理、調査、今後の進め方の検討、結果のご報告まで、原則として代表が一貫して対応します。

担当者が途中で変わらないため、複雑な事情を何度も説明し直す必要がありません。

代表は、不動産鑑定士、宅地建物取引士、競売不動産取扱主任者として、不動産鑑定、売買仲介、担保不動産評価、物件調査、賃貸経営、建物管理、開発、分譲、競売等に携わってきました。

価格だけでなく、権利・現況・市場性を横断して確認します

不動産の価格だけを切り離して検討するのではなく、権利関係、利用状況、道路、境界、建物の状態、収益性、市場性、将来の利用・売却可能性等を併せて確認します。

売却を前提にしません

売却、賃貸、保有、改修、共有関係の整理、先行調査等、複数の選択肢を比較します。

売却することになった場合にも、当社へ仲介を依頼することを条件とするものではありません。

専門家へ相談する前の段階から対応します

「弁護士に相談すべき問題なのか分からない」「税理士と司法書士のどちらに聞けばよいか分からない」という段階からご相談いただけます。

まず、事実関係と資料を整理し、専門家へ何を確認すべきかを明らかにします。

全国の不動産に対応します

対象不動産が遠方にある場合でも、まずは電話やオンラインでお話を伺い、登記、契約書、図面、査定書、固定資産税資料等を確認します。

代表は、不動産業務や旅行などを通じて47都道府県すべてを訪れ、全国各地の不動産鑑定、物件調査、マーケット分析等に携わってきました。

個別の案件では、訪問経験だけで判断することなく、最新の取引事例、需給動向、法令上の制限、周辺環境等を改めて確認します。

必要に応じて、次のような対応を検討します。

現地調査や出張が必要な場合には、必要性、調査内容、交通費、宿泊費等を事前にご説明します。

ご相談の流れ

1．お問い合わせ

お問い合わせフォームから、ご相談の概要をお知らせください。

この段階では、資料がすべて揃っている必要はありません。

2．15分無料相談

電話またはオンラインで、ご相談の概要を伺います。

当社で対応できる内容か、どのような資料が必要か、次にどのような確認が必要かを大まかに整理します。

無料相談のみで、個別案件の調査、価格判断、資料の詳細な分析、書面作成等を行うものではありません。

3．資料の確認

お手元の登記、契約書、図面、写真、査定書、相手方とのやり取り等を確認します。

不足している資料がある場合には、追加で必要となるものをご案内します。

4．業務内容と費用のご案内

必要となる相談、調査、現地確認、書面作成、打合せ同席等の内容を整理し、費用と予定期間をご説明します。

5．正式なご依頼

業務内容、成果物、費用、納期等について合意した後、業務を開始します。

6．調査・整理・ご報告

資料や現地の状況を確認し、問題点、選択肢、未確認事項、専門家へ相談する事項、今後の進め方等を整理してご報告します。

費用について

初回15分の相談は無料です。

その後の費用は、対象となる不動産の数、資料の量、調査内容、現地確認、書面作成、専門家との打合せ同席等によって異なります。

業務を開始する前に、対応範囲と費用をご説明し、お見積りを提示します。

登記事項証明書等の資料取得費、交通費、宿泊費、専門家へ依頼する費用等は、別途必要となる場合があります。

当社の役割について

当社は、不動産に関する事実、資料、現況、価格、市場性、選択肢、今後の進め方を整理します。

法律上の判断、相手方との代理交渉、税務判断、税額計算、税務申告、登記申請、境界確定、測量、建物の設計・安全性に関する専門的判断等は、それぞれの資格を持つ専門家へご相談いただきます。

必要となる専門分野を整理し、相談に必要な資料や質問事項を整え、適切な専門家へ相談・依頼するための準備を支援します。

また、当社の相談業務では、日常的な賃貸管理、修理工事や漏水原因調査の請負、一般的な物件探しや仲介のみを目的とするご依頼等は、原則としてお受けしていません。

まずは、状況を整理することから始めませんか

不動産の問題は、最初から正しい言葉で説明したり、解決方法を決めたりする必要はありません。

「何が問題なのか分からない」
「説明を受けたが腑に落ちない」
「誰に相談すればよいのか分からない」

という段階でも構いません。

まずは、お話とお手元の資料を確認し、不動産の問題を「分かる形」に整理することから始めます。

料金について

料金につきましては、別ページ「取扱業務と料金」をご参照ください。