【相談事例】不動産会社によって査定額が大きく違います。提示された査定額や買取価格を、どう判断すればよいでしょうか？

査定書レビュー・価格セカンドオピニオン

では、Cさんのケースをもとに、順番に確認していきましょう。

一般的な不動産会社の査定とは

不動産会社による査定は、一般に、不動産の売却を検討する際に、売出価格を決めるための参考として行われます。

宅地建物取引業者が、媒介価額について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにすることが求められています。根拠としては、価格査定マニュアル、同種の取引事例、その他の合理的な資料などが想定されています。

ただし、不動産会社の査定価格は、その金額で売却できることを保証する価格ではありません。

査定書に記載される金額が、

のいずれであるかによっても、意味が異なります。

不動産会社の査定には、業界団体等が提供する価格査定マニュアルもありますが、実際に用いられる資料や査定方法は一様ではありません。国土交通省の資料でも、周辺の取引事例や売出価格を参考に各社で推定する方法、公的評価を参考にする方法、各社の査定システム、価格査定マニュアルなど、複数の方法が使われていることが示されています。

机上資料だけで算出する査定もあれば、外観や室内を確認する査定もあります。

一方、不動産会社による査定は、不動産鑑定評価基準のように、すべての査定に共通して適用される法令上の統一的な評価手順や成果物の書式が定められているわけではありません。

そのため、使用する資料、現地確認の有無、個別条件の捉え方、想定売却期間などによって、調査範囲や算定過程、提示される価格に差が生じることがあります。

同じ不動産を同じ時期に査定しても、不動産会社や担当者によって金額に差が生じること自体は、不自然ではありません。

大手不動産会社による査定であっても、会社名や提示金額だけで判断するのではなく、何を確認し、どのような前提で算出した価格なのかを見ることが大切です。

査定書は、金額だけでなく「前提条件」まで確認する

査定書では、査定額や提案価格が大きく表示される一方で、末尾や欄外に重要な前提条件が記載されていることがあります。

たとえば、

といった内容です。

これらは単なる注意書きではありません。

道路、境界、面積、賃貸内容、建物の状態など、価格に影響する重要な事項を未確認のまま算出した査定であることを示している場合があります。

査定書を確認する際には、最終的な金額だけでなく、

を確認する必要があります。

査定書の一部のページや、査定額だけを抜き出して比較しても、その妥当性を十分に判断することはできません。

まず、提示された金額の意味を確認する

1．査定価格

不動産会社が、周辺の取引事例、現在の売出物件、対象不動産の状態や収益性などをもとに、売却可能性を検討して提示する価格です。

査定価格は、売却を検討するための参考となりますが、その価格での成約を保証するものではありません。

2．売出価格

実際に市場へ売り出す際に設定する価格です。

市場の反応や買主からの価格交渉を見込み、成約を想定する価格より高めに設定することもあります。

3．成約見込価格

一定の売却期間を前提として、実際に買主が現れる可能性を検討した価格です。

査定書の金額が、査定価格なのか、売出価格なのか、成約見込価格なのかを確認する必要があります。

4．買取価格

不動産会社が自ら買主となり、直接購入する価格です。

購入後の修繕費、保有費用、再販売費用、価格変動のリスク、事業利益などが考慮されるため、一般に、仲介による成約見込価格より低くなる傾向があります。

一方で、

といった利点があります。

5．不動産鑑定士による価格等調査・鑑定評価

不動産の鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額として表示する専門業務です。

不動産鑑定評価基準に則って行う正式な鑑定評価のほか、利用目的や調査範囲に応じて、不動産の価格や賃料を調査する「価格等調査」が行われることもあります。

不動産鑑定士が価格を文書に表示する場合には、正式な不動産鑑定評価書以外の成果物についても、価格等調査ガイドラインに基づき、

などを明らかにする必要があります。

したがって、不動産会社の査定書と、不動産鑑定士が作成する価格等調査の成果物、不動産鑑定評価書では、目的、調査範囲、作成手順、利用方法が異なります。

収益物件では「粗利回り」だけで判断しない

賃貸アパートや賃貸マンションなどの収益物件では、

という方法により、概算の収益価格が示されることがあります。

これは、物件のおおまかな価格水準を把握するうえでは分かりやすい方法です。

しかし、年間の総賃料をそのまま用いる粗利回りだけでは、対象不動産の個別性や、実際に所有者の手元へ残る収益を十分に反映できない場合があります。

確認すべき事項には、次のようなものがあります。

同じ年間賃料の物件であっても、経費、空室、修繕負担、建物の状態が異なれば、実際の収益も、買主が評価する価格も異なります。

したがって、収益物件の査定書では、単に「利回りが何％か」だけでなく、

を確認する必要があります。

査定額に差が生じる主な理由

不動産会社ごとの査定額に差が生じる主な理由は、次のとおりです。

1．想定する買主や売却期間が異なる

個人投資家、法人投資家、不動産会社、建替えや開発を検討する事業者など、想定する買主によって価格の見方が変わります。

また、短期間での売却を優先するのか、時間をかけて高い価格での成約を目指すのかによっても、査定額は異なります。

2．賃料・経費・空室・修繕費の見方が異なる

年間の総賃料を中心に見るのか、空室や運営経費を差し引いた収益を見るのかによって、価格は変わります。

また、現在の賃料をそのまま将来も得られるものと考えるのか、市場賃料への変更を見込むのか、将来の修繕費をどの程度考慮するのかによっても、査定額に差が生じます。

3．土地・建物の個別条件の捉え方が異なる

次のような対象不動産の個別条件を、どこまで調査し、どのように価格へ反映するかによっても査定額は変わります。

査定額を比較するときは、金額だけを並べるのではなく、各社が何を確認し、どのような前提に立っているのかを比較する必要があります。

査定書と一緒に確認したい資料

Cさんのケースでは、主に次の資料を確認します。

1．不動産に関する資料

2．賃貸経営に関する資料

3．建物管理に関する資料

4．売却に関する資料

これらを確認すると、査定額の差が、物件に対する評価の違いによるものか、調査範囲や売却方法、前提条件の違いによるものかが見えやすくなります。

不動産会社へ確認しておきたい質問

各社へは、単に「なぜこの金額なのですか」と聞くだけでなく、具体的に確認します。

説明内容と査定書に記載された前提条件が一致しているかも確認します。

仲介・買取・保有継続を比較する

Cさんの場合、査定額や買取価格だけでなく、次の3つを比較する必要があります。

1．仲介による売却

市場で広く買主を探すため、買取より高い価格で成約できる可能性があります。

一方で、

といった点があります。

2．不動産会社による買取

売却時期や条件を決めやすく、早期に資金化できる可能性があります。

一方で、再販売費用、修繕費、保有リスク、事業者の利益等が考慮されるため、仲介による成約見込価格より低くなることがあります。

3．保有継続

保有を続ける場合には、

などを検討します。

単に「最も高い価格」を探すのではなく、価格、期間、確実性、費用、責任、手間、将来のリスクを総合して判断する必要があります。

税務上の取扱いについては、必要に応じて税理士へ確認します。

「不動産カルテ」と価格検討レポート

株式会社コスモでは、査定書や物件資料をもとに、

などを「不動産カルテ」に整理します。

さらに、価格の検討をご依頼いただいた場合には、対象不動産の市場性、収益性、権利関係、建物の状態、個別条件等を調査し、考えられる価格帯とその前提条件をまとめた価格検討レポートを作成します。

単に「正しい価格」を一つ示すのではなく、

を、意思決定の材料として整理します。

株式会社コスモの「査定書レビュー・価格セカンドオピニオン」

株式会社コスモでは、当社への仲介依頼を前提とせず、不動産会社から提示された査定額や買取価格を検討する、

をご用意しています。

査定書の読み解きから、価格帯の検討まで

ステップ1　初回相談・査定書の確認

売却を検討する理由、希望する時期、現在の利用状況、各社から受けた提案について伺います。

査定書、買取提案書、登記、図面、賃貸関係資料などを確認します。

ステップ2　査定書をレビュー

各社の査定書について、

を確認します。

この段階では、必ずしも当社が新たな価格を算出するわけではありません。

まず、査定額に差が生じた理由と、不動産会社へ追加で確認すべき事項を整理します。

ステップ3　必要に応じて価格を検討

ご希望に応じて、対象不動産の市場性、収益性、権利関係、建物の状態、地域の取引事例等を調査します。

収益物件の場合には、

なども確認します。

そのうえで、考えられる価格帯と前提条件を検討します。

ステップ4　仲介・買取・保有継続を比較

価格だけでなく、

を比較します。

ステップ5　整理結果を文書でお渡し

確認できた事実、査定額に差が生じた理由、未確認事項、追加で必要となる資料、不動産会社へ確認する質問、考えられる選択肢などを「不動産カルテ」にまとめます。

価格の検討をご依頼いただいた場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格検討レポートを作成します。

不動産鑑定士による価格等調査では、正式な鑑定評価書以外の成果物についても、依頼目的、利用者、調査範囲等を明確にして業務を行うことが求められています。

今回のまとめ

不動産会社から提示された査定額は、必ずその価格で売却できることを保証するものではありません。

また、買取価格が仲介による査定額より低いからといって、直ちに不適切な価格であるとも限りません。

まずは、

を整理することが大切です。

株式会社コスモの代表は、不動産鑑定士として不動産の評価・デューデリジェンスや担保不動産評価に携わってきたほか、不動産売買・賃貸の実務、自社での賃貸不動産の保有・運用も経験しています。

そのため、査定書の金額だけでなく、価格、権利関係、建物の状態、収益性、市場性、売却条件を横断して検討します。

という段階でも、ご相談いただけます。

まずは、お手元にある査定書、買取提案書、登記、図面、賃貸関係資料などを一緒に確認してみませんか。

［査定書レビュー・価格セカンドオピニオンについて相談する］

※この記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の価格や進め方は、対象不動産の現況、権利関係、市場動向、売却条件等によって異なります。

※価格を表示する成果物については、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで作成します。

※裁判、税務、金融機関への提出、共有者間の持分売買などにおいて客観的な価格根拠を示す必要がある場合には、用途に応じて、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書が必要となることがあります。ご相談の目的を確認したうえで、適切な成果物をご案内します。