【相談事例】税理士や不動産会社に相談しましたが、次に何を決め、誰に相談すればよいのか分かりません。

複雑不動産案件の全体整理

※以下は、よくあるご相談内容をもとに構成した想定事例です。

では、Fさんのケースをもとに、複雑な不動産案件をどのように整理するのか、順番に見ていきましょう。

なぜ、複数の相談先から説明を受けても全体像が見えにくいのか

税理士、司法書士、不動産会社など、複数の相談先から説明を受けても、「説明がつながらない」「次に何をすればよいのか分からない」と感じることがあります。

これは、必ずしも相談者の理解力や、各専門家の説明に問題があるためではありません。

主に、次のような理由があります。

1．相談先ごとに担当分野が異なる

たとえば、

というように、担当する分野が異なります。

一つの相談先の説明だけで、案件全体の結論が出るとは限りません。

2．確認する目的が異なる

同じ不動産についても、税務上の評価、売却できる価格、家族間で取得価格を決めるための価格は、目的が異なります。

また、登記できるかという問題と、家族として誰が取得するのがよいかという問題も同じではありません。

目的が異なれば、必要となる資料や確認事項も異なります。

3．別の判断が前提になることがある

たとえば、税理士へ税務上の試算を依頼するためには、

といった条件を整理する必要があります。

一方、不動産を誰が取得するか決めるためには、税務上の影響や、不動産の価格・収益性を知る必要があります。

このように、複数の判断が相互に関係するため、何を先に確認するのか分かりにくくなることがあります。

4．相談者が説明や資料をつなぐ役になりやすい

案件全体の進行順序を示す担当者が明確でない場合、相談者自身が、

という役割を担うことになります。

相談期間が長くなり、資料や選択肢が増えるほど、全体像を把握することが難しくなります。

まず、これまでの経緯を時系列で整理する

最初に、相続が発生してから現在までの経緯を整理します。

主に次の事項を確認します。

時系列にすると、

といったことが分かる場合があります。

Fさんのケースでは、夫が亡くなってから現在までの経緯を、一つの表にまとめます。

不動産ごとに「事実」と「判断事項」を分ける

次に、3件の不動産を一つの塊として考えず、不動産ごとに整理します。

それぞれについて、

を整理します。

この段階では、すぐに「売る」「残す」「誰が取得する」と決める必要はありません。

まずは、確認できる事実と、これから判断する事項を分けることが重要です。

3件の不動産について確認すること

1．横浜の自宅

自宅については、主に次の事項を確認します。

誰が所有権を取得するのか、Fさんが今後も住み続けることをどのように確保するのかなど、法律上の確認が必要な場合には、弁護士へ相談します。

2．賃貸中の区分マンション

賃貸マンションについては、主に次の事項を確認します。

不動産会社の査定額が異なる場合には、金額だけでなく、

を確認します。

客観的な価格根拠が必要な場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格等調査または不動産鑑定評価を別途検討します。

3．地方の共有土地

共有土地については、主に次の事項を確認します。

共有関係の整理方法、共有者への連絡、合意内容、法的手続等について確認が必要な場合には、資料と質問事項を整理したうえで弁護士へ相談します。

「決まっていること」と「決まっていないこと」を分類する

複雑な案件では、「分からないこと」を一つの塊にしないことが大切です。

主に、次の四つに分けます。

1．確認済みの事実

資料によって確認できている事項です。

たとえば、

• 登記名義
• 持分
• 面積
• 現在の利用状況
• 賃料
• 管理費
• 固定資産税
• 借入金残高

などです。

2．家族が決める事項

Fさんと息子2人が話し合って決める事項です。

たとえば、

• 誰が自宅を取得するのか
• Fさんが今後どこに住むのか
• 賃貸マンションを保有するのか売却するのか
• 誰が賃貸管理を引き継ぐのか
• どの選択肢を優先するのか

などです。

3．専門家の確認を要する事項

税務、登記、測量、不動産価格等について、各専門家の確認を必要とする事項です。

たとえば、

• 分け方や売却方法による税務上の影響
• 必要となる登記手続
• 境界確定や測量の必要性
• 査定額が異なる理由
• 客観的な価格根拠の必要性

などです。

4．弁護士へ相談することを検討する事項

法律上の判断や合意形成が必要となる事項です。

たとえば、

• 遺産分割の方法
• Fさんの居住をどのように確保するか
• 共有土地の整理方法
• 共有者間の合意内容
• 相手方との協議や交渉
• 合意書等の法律文書
• 将来の紛争を防ぐための対応

などです。

このように分けることで、誰が、何について判断するのかが明確になります。

選択肢を比較するための前提をそろえる

複数の選択肢を比較する際には、前提条件をそろえる必要があります。

たとえば、賃貸マンションについて、

という選択肢を比較する場合、査定額だけを並べても十分ではありません。

主に、次の事項を確認します。

株式会社コスモでは、既存の査定書、賃貸資料、管理資料、収支資料等を整理し、選択肢を比較するための前提をそろえます。

税額や税務上の効果については、整理した条件を税理士へ伝え、正式な試算を依頼します。

確認・相談の順番を整理する

複数の事項が関係する案件では、何を先に確認し、何を後で決めるかを整理する必要があります。

たとえば、賃貸マンションの保有・売却を検討する場合には、次のような順序が考えられます。

登記上の名義・持分、賃貸状況、収支等の客観資料を確認する
↓
既存の査定内容と市場性を確認する
↓
保有、売却、家族による取得の選択肢を比較する
↓
税理士へ各案の税務上の影響を確認する
↓
家族で希望する方針を話し合う
↓
法律上の確認が必要な事項を弁護士へ相談する
↓
司法書士へ必要な登記手続を依頼する

これは一例です。

実際の順序は、遺産分割の進行状況、期限、家族の意向、共有者の状況、各専門家の判断等によって異なります。

株式会社コスモでは、結論を決めるのではなく、どの確認事項や専門家への相談が、その後の判断の前提になるのかを整理します。

各相談先へ確認する事項を整理する

税理士へ確認する事項

• 各不動産の取得者による税務上の違い
• 売却時期や売却方法による税務上の影響
• 複数案の税務試算
• 申告済みの相続税との関係
• 今後必要となる申告や届出

司法書士へ確認する事項

• 必要となる登記手続
• 登記の順序
• 必要書類
• 登録免許税等の費用
• 方針決定後の名義変更方法

不動産会社へ確認する事項

• 査定額の根拠
• 想定している売却方法
• 売出価格と成約見込価格
• 売却に必要となる費用
• 想定する売却期間
• 賃貸中の状態で売却する場合の条件

弁護士へ相談する際に整理しておく事項

• 相続人と共有者の関係
• 現在確認できている権利関係
• 家族や共有者の意向
• 検討している選択肢
• 合意できていない事項
• 法律上確認したい質問
• 関係する登記、査定、税務資料
• 今後想定される協議や手続

事前にこれらを整理しておくことで、弁護士へ相談する際にも、事実関係と質問事項を短時間で共有しやすくなります。

確認したい資料

Fさんのケースでは、主に次の資料を確認します。

1．相続と家族関係に関する資料

1. 遺言書
2. 遺産分割協議書案
3. 相続関係説明図、法定相続情報一覧図
4. 相続税申告書のうち、不動産に関する資料
5. 税理士、司法書士から受け取った資料
6. 家族間で検討した内容やメール等

2．不動産の権利関係に関する資料

1. 土地・建物の登記事項証明書
2. 公図、地積測量図、建物図面
3. 売買契約書、取得時の資料
4. 共有者との合意書、覚書
5. 抵当権、借入金等に関する資料
6. 固定資産税課税明細書

3．賃貸マンションに関する資料

1. 賃貸借契約書
2. 賃料入金明細
3. 管理費・修繕積立金の資料
4. 管理規約、長期修繕計画
5. 管理会社からの収支報告書
6. 借入金残高資料
7. 修繕履歴
8. 不動産会社の査定書

4．共有土地に関する資料

1. 登記事項証明書
2. 公図、測量図
3. 共有者に関する資料
4. 固定資産税の支払記録
5. 現況写真
6. 共有者とのやり取り
7. 不動産会社等による調査・査定資料

5．これまでの相談経緯に関する資料

1. 打合せメモ
2. メール、手紙
3. 相談先からの回答資料
4. 見積書
5. 提出済み・提出予定の書類
6. 次回までの確認事項

状況をまとめた「不動産カルテ」

株式会社コスモでは、Fさんのお話と資料をもとに、

などを「不動産カルテ」に整理します。

不動産カルテは、株式会社コスモが結論を押しつけるための資料ではありません。

Fさんが案件の全体像を把握し、ご家族や各専門家と、同じ事実と資料を見ながら話し合うための共通資料です。

株式会社コスモの「複雑不動産案件 全体整理サポート」

株式会社コスモでは、複数の不動産や相談先が関係し、案件全体の見通しが分かりにくくなっている方向けに、

「複雑不動産案件 全体整理サポート」

をご用意しています。

複数の相談先から受けた説明を、一つの全体図に整理します

ステップ1　初回相談・経緯と資料の確認

これまでに相談した税理士、司法書士、不動産会社等、受けた説明、交わされた資料、家族内で検討してきた内容を伺います。

何に困っているのか、何が腑に落ちないのか、どの判断が止まっているのかも確認します。

ステップ2　不動産ごとの事実関係を整理

各不動産について、

• 権利関係
• 取得の経緯
• 利用状況
• 収支
• 維持管理費
• 既存の査定
• 共有者、利用者
• 未確認事項

を整理します。

必要に応じて、登記、図面、公的資料等を追加で確認します。

ステップ3　確認済み事項・判断事項・相談事項を分類

案件に関する事項を、

• 確認済みの事実
• 家族が決める事項
• 各専門家の確認を要する事項
• 弁護士へ相談することを検討する事項

に分けます。

「分からないこと」を分類し、誰が何を確認・判断するのかを明確にします。

ステップ4　選択肢・判断順序・質問事項を整理

考えられる選択肢について、必要となる情報、費用、期間、将来の負担等を整理します。

また、

• 何を先に確認するのか
• どの順番で判断するのか
• 各相談先へ何を質問するのか
• 弁護士へ相談する場合に、何を伝えるのか

を一覧にします。

価格の客観的な根拠や税務上の試算が必要な場合には、価格等調査、不動産鑑定評価、税理士による税務試算等を別途ご案内します。

ステップ5　「不動産カルテ」を作成

経緯、不動産ごとの状況、確認済み事項、未確認事項、判断事項、選択肢、相談先別の質問、今後の順序を「不動産カルテ」にまとめます。

ご家族との話し合いや、税理士、司法書士、不動産会社、必要に応じて弁護士へ相談する際の共通資料としてご活用いただけます。

ご希望に応じて、ご本人と専門家双方の了承を得たうえで、専門家との打合せへの同席についてもご相談を承ります。

今回のまとめ

税理士、司法書士、不動産会社等へ相談していても、それぞれの説明が一つの全体像として見えず、次に何を決めればよいのか分からなくなることがあります。

これは、必ずしも説明が食い違っているためではありません。

各相談先で、

が異なるため、相談者にとって、それぞれの説明を一つにまとめることが難しくなる場合があります。

そのようなときは、

ことが有効です。

株式会社コスモの代表は、不動産鑑定士、宅地建物取引士として、不動産の価格、権利関係、売買、賃貸、保有・運用、複雑な不動産問題の整理に携わってきました。

そのため、一つの専門分野だけでなく、権利、価格、市場性、利用状況、収支、将来の管理負担を横断して整理します。

という段階でも、ご相談いただけます。

まずは、これまで受け取った資料や、税理士、司法書士、不動産会社とのやり取りの記録から、一緒に全体像を整理してみませんか。

［複雑不動産案件の全体整理について相談する］

※この記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の進め方は、不動産の権利関係、相続人・共有者の状況、進行中の手続、各専門家の判断等によって異なります。

※当社は、法律上の判断、相手方との代理交渉、調停・訴訟の代理その他の法律事務は行いません。法律上の判断が必要となる場合には、事実関係と相談事項を整理したうえで、弁護士へ相談・依頼するための準備を支援します。

※当社は、税務判断、税額計算、税務申告その他の税理士業務は行いません。税務上の判断や試算は税理士へご相談ください。

※登記申請その他の司法書士業務、境界確定・測量その他の土地家屋調査士業務についても、それぞれの専門家へ相談・依頼するための準備を支援します。