士業の先生方へ

不動産案件の判断に必要な「事実」と「資料」を、実務面から整えます

不動産に関する案件では、法律、税務、登記、測量、建築、価格、市場性、賃貸借、管理など、複数の分野が関係することが少なくありません。

さらに、実際の案件では、

といった事情があります。

このような案件について、先生ご自身が現地、法務局、行政窓口、不動産市場等を一つずつ調査することは、時間や費用の面から難しい場合もあると思います。

株式会社コスモでは、先生方の専門判断に代わるのではなく、先生方がそれぞれの専門分野の判断に集中できるよう、不動産実務の「足と目」となって、判断の前提となる事実と資料を集め、分かる形に整理します。

このような段階からご相談いただけます

正式な不動産鑑定評価や詳細な調査が必要か分からない段階でも構いません。

案件の目的に応じて、資料確認、机上調査、現地・行政調査、価格・賃料調査、調査報告書、不動産鑑定評価書等の中から、必要な方法を検討します。

当社が行う支援

1　対象不動産と関係資料の確認

まず、案件の対象となる土地・建物を特定します。

必要に応じて、次のような資料を確認します。

依頼者や不動産会社から提供された一つの資料だけを前提とせず、資料相互の整合性を確認します。

2　これまでの経緯と関係者の整理

不動産問題では、現在の状態だけでなく、そこに至るまでの経緯が重要になることがあります。

を整理します。

現時点で確認できている事実と、まだ裏付けが取れていない事項を分け、追加で確認すべき事項を明らかにします。

3　現地調査

書面だけでは実態を把握できない場合には、対象不動産の現地へ出向きます。

必要に応じて、次のような事項を確認します。

写真、撮影位置図、見取図等を用い、先生が現地へ行かなくても状況を把握しやすい形に整理します。

遠方の不動産についても、調査項目、日程、費用を事前に確認したうえで対応します。

4　法務局・行政窓口等での調査

案件に応じて、法務局、市区町村その他の関係機関で調査します。

調査の結果、別の専門家へ確認すべき事項が判明した場合には、質問事項と関係資料を整理します。

5　不動産価格・賃料・市場性の調査

案件の方針を決めるうえで、不動産の価格や市場性が重要になることがあります。

等を調査します。

正式な不動産鑑定評価書が必要な場合と、案件方針を検討するための価格・市場調査で足りる場合を区別し、ご依頼の目的に合った方法を検討します。

6　問題点と選択肢の整理

単に資料を集めるだけでなく、次に何をすべきか判断できるように整理します。

制度上は可能であっても、費用、期間、市場性、管理負担等を考えると、現実には実行しにくい方法もあります。

法律上・税務上の整理だけでなく、その後に不動産を実際にどう扱うのかまで見通した判断材料を整えます。

7　レポート・説明資料の作成

案件の内容と先生のご希望に応じて、次のような資料を作成します。

簡潔なメモ、調査報告書、詳細なレポート、不動産鑑定評価書等、ご利用目的に合わせた形でご報告します。

8　依頼者との面談・専門家間の打合せへの同席

不動産案件では、依頼者が先生の専門的な説明を十分に理解できなかったり、反対に、依頼者が説明する現地の事情が先生へ正確に伝わらなかったりすることがあります。

必要に応じて、依頼者との面談や、先生方との打合せに同席します。

その際には、

という、不動産実務上の「通訳」の役割を担います。

弁護士の先生方へ

多忙な先生方の「足と目」となり、現地・役所・資料から事実を確認します

不動産紛争では、法的な主張を検討する前提として、対象となる土地・建物、現地の利用状況、道路、通路、境界、建物・工作物の位置等を正確に把握する必要があります。

たとえば、

といったことがあります。

当社では、現地、公図、測量図、建物図面、行政資料等を照合し、先生が案件を判断するための前提を整えます。

ご支援できる案件例

早い段階で現地と公的資料を確認することにより、対象不動産の特定漏れ、必要な証拠の不足、書面と現況の相違等を把握しやすくなります。

また、勝訴、和解、明渡し、登記手続等の後に、対象不動産を実際に売却、賃貸、改修、分割できるのかという点も、解決方針に影響します。

現地と資料から事実を確認し、法的な解決と、不動産としての現実的な解決をつなぐ判断材料を整えます。

税理士・公認会計士の先生方へ

税務・会計上の検討に必要となる、不動産の現況・時価・権利関係を整理します

相続、贈与、親族間売買、法人取引等では、税務上の評価額と市場での時価が一致しないことがあります。

特に、

では、路線価等による評価と時価の関係について、個別の検討が必要となることがあります。

相続・遺産分割に関する支援

土地を現物分割する場合には、面積だけでなく、角地、接道、形状、高低差等による価値の違いを考慮する必要があります。

建物や収益不動産は物理的な分割が難しいため、代償分割や換価分割を含めて検討する必要があります。

法人・会計に関する支援

について、対象不動産の現況、権利関係、市場性、価格、利用可能性等を整理します。

対象不動産の現況、権利関係、市場性、時価、売却可能性等を整理し、相続、遺産分割、法人取引、事業承継等を検討するための判断材料をご提供します。

司法書士の先生方へ

登記簿だけでは把握しにくい、取得・利用・管理の経緯を整理します

古い登記や複雑な名義関係がある案件では、登記事項だけでは実態を把握できないことがあります。

について、

を整理します。

登記簿だけでは把握しにくい取得・利用・管理の経緯や、現地の状況、その後の売却・担保設定等の目的を整理し、登記手続を検討するための前提資料を整えます。

土地家屋調査士の先生方へ

測量・境界・分筆の目的を、その後の土地利用と結びつけます

境界確認、分筆、合筆等では、測量を行う目的と、その後の土地利用をあらかじめ整理することが重要です。

について、

を整理します。

測量や分筆の目的、その後の建築・売却・相続・土地利用まで確認し、現地資料や過去の経緯を整理して、案件全体を進めやすい状態にします。

建築士・建築設計事務所の先生方へ

建築計画と、不動産の権利・市場・収支をつなぎます

建築や改修の技術的な実現可能性だけでなく、不動産としての市場性や事業性を検討する必要がある案件があります。

について、

を整理します。

建築計画の前提となる権利関係、接道、市場性、賃料、収支、将来の保有・売却等を整理し、建築上の検討と不動産事業としての判断をつなぎます。

その他の専門家の先生方へ

行政書士、不動産鑑定士、金融機関その他の専門家からの、不動産に関する調査、資料整理、価格・賃料調査、セカンドオピニオンのご相談にも対応します。

ご自身の専門分野以外の不動産実務について、現地確認、行政調査、市場調査、価格・賃料の検討等が必要な場合にご相談ください。

先生方との連携において大切にしていること

ご依頼いただいた先生を窓口として対応します

既に依頼者との関係を築かれている先生からご相談を受けた場合には、原則として先生を窓口として対応します。

依頼者へ直接連絡する必要がある場合も、事前に先生と対応方法を確認します。

当社が先生に代わって依頼者との関係を引き受けたり、別の業務を直接勧誘したりすることを目的とするものではありません。

表に出ない支援にも対応します

等、当社が依頼者の前面に出ない形での支援にも対応します。

ご依頼の範囲を事前に明確にします

ご相談内容や提供資料は慎重に取り扱います。

調査項目、成果物、納期、費用、当社が行うことを、業務開始前に確認します。

専門家向け支援と、当事者としての経験

当社代表は、不動産鑑定、デューデリジェンス、売買仲介、ノンリコースローンの担保不動産評価等を通じて、延べ1,000件を超える不動産を取り扱ってきました。

また、自らも、

という立場を経験しています。

不動産を評価・分析する立場だけでなく、費用やリスクを負担し、専門家や事業者を選び、実際に問題を整理し、その後の保有、賃貸、改修、売却まで進めてきました。

この双方の経験を、先生方の案件支援に生かします。

まずは案件の概要をお聞かせください

という段階でも構いません。

先生方の専門判断に必要となる不動産の事実と資料を整理し、案件を次に進めるためのお手伝いをいたします。

［士業案件について相談する］

※ご相談内容、調査範囲、成果物、納期および費用は、事前に確認のうえ決定します。