【相談事例】兄弟で共有する実家を、売るか残すか決められません。何から整理すればよいでしょうか？

共有不動産の整理・選択肢比較
※以下は、よくあるご相談内容をもとに構成した想定事例です。

では、Dさんのケースをもとに、順番に確認していきましょう。

共有不動産は、時間の経過とともに複雑になりやすい

共有不動産は、現在大きな問題が起きていなくても、時間の経過によって整理が難しくなることがあります。

共有者の一人が亡くなると、その持分が相続の対象となり、新たな相続人が共有関係に加わることがあります。

その結果、

といった問題が生じる可能性があります。

共有状態のまま時間が経過すると、次の世代の相続によって共有者が増え、権利関係がさらに複雑になることがあります。

また、時間がたつ間にも、建物は老朽化し、固定資産税、保険料、修繕費、管理の負担は続きます。

すぐに売却すると決める必要はありませんが、現在の共有者同士で意思確認ができるうちに、権利、使用、費用、価格、今後の選択肢を整理しておくことには意味があります。

まず、現在の権利関係を確認する

同じ「相続した共有不動産」であっても、現在の権利状態には違いがあります。

たとえば、

といったケースがあります。

Dさんの場合は、遺産分割と相続登記が済み、兄弟3人が、それぞれ3分の1の共有持分を所有しています。

まずは、次の資料を確認します。

権利関係を確認せずに話し合いを始めると、「誰が、何について判断する必要があるのか」が曖昧になってしまいます。

誰が、どのように使用しているのかを整理する

共有不動産では、登記上の持分割合と、実際の使用状況が一致していないことがあります。

Dさんのケースでは、兄が実家全体を使用し、Dさんと弟は使用していません。

次の事項を確認します。

これらを確認する目的は、誰かの責任を追及することではありません。

現在の状況を共有者全員が同じように把握し、今後の選択肢を比較できるようにするためです。

使用料等の法的な請求が可能かどうかについて判断が必要な場合には、弁護士へ確認します。

税金・修繕費・管理負担を整理する

次に、これまで誰が、どの費用を負担してきたのかを確認します。

たとえば、次のような費用です。

Dさんの場合は、兄が固定資産税を支払い、屋根の修繕費についてはDさんも一部を負担しています。

単に負担額の合計を見るだけでなく、

を整理します。

今後も共有を続ける場合には、税金、保険、日常管理、修繕について、誰がどのように負担するのかを、できるだけ書面で整理しておくことが望まれます。

過去の費用を最終的にどのように精算するかについて法的判断が必要な場合には、弁護士へ確認します。

共有者それぞれの希望と事情を整理する

共有不動産の話し合いでは、「売りたい」「残したい」という結論だけでなく、その背景を整理することが重要です。

Dさんのケースでは、次のように分けられます。

兄の希望

Dさんの希望

弟の状況

「売りたい人」と「残したい人」という二つの立場だけで考えるのではなく、

まで整理すると、現実的な選択肢をつくりやすくなります。

不動産全体の価格と市場性を確認する

兄がDさんと弟の持分を取得する場合にも、実家全体を売却する場合にも、まず不動産全体の価格と市場性を確認する必要があります。

主に次の点を調査します。

建物が古いからといって、必ず解体した方がよいとは限りません。

中古住宅として利用できる場合、土地としての利用を前提とする場合、現況のまま売却する場合では、価格の見方が異なります。

Dさんのケースでは、まず、既存の査定書や市場資料などを確認し、実家全体の価格水準と、価格に影響する要因を整理します。

持分の取得価格について客観的な価格根拠が必要な場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格等調査または不動産鑑定評価を別途ご案内します。

持分の取得価格をどのように考えるか

兄がDさんと弟の持分を取得する場合、不動産全体の価格 × それぞれの持分割合を、検討の出発点とすることができます。

ただし、この計算だけで、実際の持分取得価格が自動的に決まるわけではありません。

たとえば、

なども整理する必要があります。

また、共有者間で不動産全体の価値を基準に持分を取得する場合の金額と、共有持分だけを第三者へ売却する場合の価格は、同じになるとは限りません。

共有持分だけを取得した第三者は、不動産全体を単独で自由に使用・処分できるわけではないため、このような制約が価格に影響することがあります。

金額だけを先に決めるのではなく、何を考慮して取得価格を決めるのかを共有者間で確認することが大切です。

持分の取得価格について客観的な価格根拠が必要な場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格等調査または不動産鑑定評価を別途ご案内します。

税務、登記、契約内容については、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士へ確認します。

考えられる選択肢を比較する

Dさんのケースでは、主に次の選択肢が考えられます。

1．兄がDさんと弟の持分を取得する

兄が実家に住み続けながら、共有状態を解消する方法です。

確認する事項は、次のとおりです。

2．共有者全員で不動産全体を売却する

市場で買主を探し、不動産全体を売却する方法です。

売却価格だけでなく、

などを確認し、これらを控除した後の概算額を整理します。

譲渡所得税等を含む税引後の手取りについては、税理士へ確認します。

3．一定期間、共有のまま保有する

すぐに売却や持分取得を行わず、当面、現状を維持する方法です。

この場合には、

を、できるだけ書面で整理しておくことが望まれます。

4．賃貸その他の活用を検討する

兄が将来退去する場合や、建物の一部を活用できる場合には、賃貸等を検討できることもあります。

ただし、

などを確認する必要があります。

5．弁護士へ相談する

共有者間で話し合いがまとまらない場合には、共有関係を解消する法的手続について、弁護士へ相談することがあります。

民法では、共有物の分割について協議がまとまらない場合などに、裁判所へ分割を請求する制度が定められています。

ただし、遺産分割前の相続財産の共有か、遺産分割後の通常の共有かなどによっても、検討すべき手続は異なります。

株式会社コスモでは、法律上の結論を示したり、共有者間の交渉を代理したりするのではなく、弁護士へ相談する前提となる登記、図面、価格、使用状況、費用負担、共有者の希望を整理します。

共有者間の話し合いは、順番を決めて進める

共有不動産について話し合う場合、最初から「売る」「売らない」という結論を求めると、それぞれの主張がぶつかりやすくなります。

まず、次の順番で整理します。

1．事実と資料を共有する

を確認します。

2．各共有者の希望と事情を整理する

「売りたい」「残したい」という結論だけでなく、

を確認します。

3．価格と費用を数字で比較する

を整理します。

4．選択肢を同じ資料で比較する

各選択肢について、

を比較します。

事実と数字を共有したうえで話し合うことで、単なる意見の対立ではなく、「どの条件なら合意できるのか」を検討しやすくなります。

確認したい資料

Dさんのケースでは、主に次の資料を確認します。

1．権利関係に関する資料

2．税金・費用に関する資料

3．建物と使用状況に関する資料

4．価格と今後の方針に関する資料

状況をまとめた「不動産カルテ」

株式会社コスモでは、Dさんのお話やお手元の資料をもとに、

などを「不動産カルテ」に整理します。

Dさんのケースでは、

を比較できる形にまとめます。

不動産カルテは、株式会社コスモが結論を押しつけるための資料ではありません。

ご兄弟が同じ事実と数字を確認しながら、話し合いを進めるための共通資料です。

株式会社コスモの「共有不動産 整理・選択肢比較サポート」

株式会社コスモでは、共有不動産の権利、使用状況、費用負担、価格、共有者それぞれの希望を整理する、

「共有不動産 整理・選択肢比較サポート」

をご用意しています。

権利・使用・費用・価格を、一つの資料に整理します

ステップ1　初回相談・資料確認

共有になった経緯、現在の使用状況、これまでの費用負担、共有者それぞれの希望を伺います。

登記事項証明書、遺産分割協議書、固定資産税資料、修繕資料、共有者間のやり取りなどを確認します。

ステップ2　権利・使用・費用負担を整理

共有者と持分、現在の使用状況、これまでの税金・修繕費等の負担、共有者間の取り決めを整理します。

確認できている事実と、まだ確認できていないことを分けます。

ステップ3　価格と今後の負担を確認

既存の査定書や市場資料、不動産の市場性、建物の状態、必要となる修繕、売却する場合の費用、保有を続ける場合の負担を整理します。

持分の取得価格について客観的な価格根拠が必要な場合には、利用目的、利用者、調査範囲、前提条件等を確認したうえで、価格等調査または不動産鑑定評価を別途ご案内します。

ステップ4　選択肢を比較

主に、

を比較します。

必要となる費用、期間、手続、売却費用控除後・税引前の概算額、将来の負担、注意点を整理します。

ステップ5　「不動産カルテ」を作成

確認できた事実、未確認事項、各共有者の希望、価格と費用、考えられる選択肢、今後確認すべき事項などを「不動産カルテ」にまとめます。

ご家族で話し合う際の共通資料としてご活用いただけます。

法律上の対応が必要となる場合は弁護士、登記手続は司法書士、税務は税理士、境界や測量は土地家屋調査士へ相談するための準備も整えます。

ご希望や案件の内容に応じて、当社と連携する専門家をご紹介できる場合もあります。

今回のまとめ

共有不動産の問題では、最初から「売るか、残すか」だけを話し合っても、意見がまとまりにくいことがあります。

まずは、

を分けて整理することが大切です。

そのうえで、

といった選択肢を比較します。

株式会社コスモの代表は、不動産鑑定士として不動産の価格評価に携わってきたほか、不動産売買・賃貸、自社での賃貸不動産の保有・運用、複雑な権利関係を伴う不動産問題の整理を経験しています。

そのため、単に「売却できるか」を考えるのではなく、権利関係、使用状況、費用負担、価格、市場性、今後の管理負担を横断して整理します。

という段階でも、ご相談いただけます。

まずは、登記事項証明書、遺産分割協議書、固定資産税資料、修繕費の記録など、お手元にある資料から一緒に整理してみませんか。

［共有不動産の整理・選択肢比較について相談する］

※この記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の進め方は、共有の成立経緯、登記、使用状況、共有者間の関係等によって異なります。

※当社は、法律上の判断、共有者間の代理交渉、調停・訴訟の代理その他の法律事務は行いません。必要に応じて、弁護士その他の専門家へ相談・依頼するための準備を支援します。