【相談事例】中古一戸建ての契約前です。重要事項説明書に私道・境界・越境の記載がありますが、何を確認すればよいでしょうか？

重要事項説明書・売買契約書の事前確認

※以下は、よくあるご相談内容をもとに構成した想定事例です。

では、Eさんご夫婦のケースをもとに、契約前に確認したい事項を順番に見ていきましょう。

なぜ、契約前に書類を確認する必要があるのか

重要事項説明は、買主が対象不動産の権利関係や取引条件を理解したうえで契約を締結できるよう、宅地建物取引業者が、契約成立までの間に宅地建物取引士を通じて行うものです。

不動産は、権利関係や法令上の制限、道路、設備、契約条件などが複雑であり、十分に確認しないまま契約すると、予定していた利用ができなかったり、予想外の負担が生じたりする可能性があります。このような事態を防ぎ、購入者が内容を理解して契約を判断できるようにすることが、重要事項説明制度の目的です。

もっとも、重要事項説明書に記載があるからといって、買主がその意味や影響まで十分に理解できるとは限りません。

たとえば、「前面道路は私道です」と記載されていても、それだけでは、

までは分かりません。

また、

と書かれていても、その具体的な意味や、購入後に買主が負う可能性のある負担は、物件や契約条件によって異なります。

重要なのは、記載された言葉の意味を確認するだけではありません。

その内容が、Eさんご夫婦の日常生活、修繕、リフォーム、建替え、将来の売却に、どのような影響を与える可能性があるのかを確認することです。

重要事項説明書は「記載の有無」だけで判断しない

重要事項説明書を確認する際には、主に次の四つの視点で整理します。

1．何が記載されているのか

権利関係、道路、法令上の制限、設備、建物の状況、契約条件など、記載された内容を確認します。

2．記載内容の根拠となる資料があるか

登記事項証明書、公図、測量図、道路関係資料、建築確認関係資料など、記載の根拠となる資料を確認します。

3．何が未確認なのか

境界、越境、建物の状態、配管の位置など、調査されていない事項や、売主からの申告だけをもとに記載された事項を確認します。

4．買主が何を引き受けることになるのか

現状のまま引渡しを受けるのか、売主が引渡しまでに対応するのか、購入後に買主が費用や責任を負担する可能性があるのかを確認します。

重要事項説明書だけでなく、売買契約書、告知書、付帯設備表、修繕履歴等の内容が一致しているかも重要です。

一つの書類だけを見るのではなく、複数の書類を照合し、記載の矛盾や説明不足がないかを確認します。

前面道路と私道について確認する

中古一戸建ての購入では、道路の確認が非常に重要です。

「私道」という言葉だけでは、道路の法的な位置づけ、所有関係、利用条件までは分かりません。

主に次の事項を確認します。

現在、問題なく通行できていることと、将来にわたって通行や工事の権利関係が明確であることは、同じではありません。

また、私道持分があれば、すべての問題が解消されるとも限りません。反対に、持分がなくても、通行や工事に関する権利、承諾、これまでの利用状況等が確認できる場合もあります。

したがって、

を分けて確認する必要があります。

境界・越境について確認する

Eさんご夫婦の重要事項説明書には、境界の一部が未確認であり、隣地との越境の可能性があると記載されています。

この場合には、次の事項を確認します。

「越境の可能性がある」という記載だけでは、具体的な対象物や対応方法が分かりません。

境界や越境の状態によっては、建替え、外壁工事、塀の交換、配管工事、将来の売却等に影響することがあります。

契約前に測量や隣地との確認が必要かどうかについては、物件の状況に応じて土地家屋調査士等へ確認します。

建物の状態と修繕リスクを確認する

中古住宅では、築年数に応じた経年劣化があることを前提に検討する必要があります。

ただし、「中古住宅だから劣化していて当然」ということと、建物の状態を十分に確認しないまま購入することは別の問題です。

主に次の事項を確認します。

必要に応じて、国の登録を受けた講習を修了した建築士である「既存住宅状況調査技術者」による建物状況調査や、専門業者による雨漏り、シロアリ、給排水設備等の調査を検討します。

建物状況調査は、既存住宅状況調査方法基準に基づき、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、劣化や不具合の状況を確認する調査です。ただし、建物に存在するすべての不具合を発見したり、不具合がないことを保証したりするものではありません。

株式会社コスモでは、建物の不具合を技術的に判定するのではなく、書類や現況から、

を整理します。

既存住宅売買瑕疵保険について確認する

中古住宅では、既存住宅売買瑕疵保険を利用できる場合があります。

既存住宅売買瑕疵保険には、宅地建物取引業者が売主となる場合の「宅建業者販売タイプ」と、個人間売買に対応するタイプがあります。

個人間売買では、検査と保証を行う事業者や、一定の場合には仲介事業者が保険契約へ加入する仕組みがあります。保険の対象となる部分、保険期間、保険金額等は、商品や契約形態によって異なります。

利用を検討する場合には、

を、売買契約前に確認します。

建物状況調査を実施したことと、既存住宅売買瑕疵保険へ加入したことは同じではなく、保険加入には別途手続が必要です。

「現況有姿」・契約不適合責任に関する条項の記載内容を確認する

売買契約書に「現況有姿」と記載されている場合でも、その文言だけで、売主があらゆる責任を負わなくなると一律に判断できるわけではありません。

主に次の事項を確認します。

特に確認したいのは、何が契約の内容として約束され、何について買主が現状を承知して購入するのかという点です。

「現況有姿」「契約不適合責任免責」などの言葉だけを見るのではなく、告知書、付帯設備表、修繕履歴、建物状況調査の結果等と照合して確認します。

また、売主が個人である場合と、宅地建物取引業者である場合とでは、契約不適合責任を限定する特約について検討すべき法的条件が異なります。契約条項の法的な有効性や、条項変更を求めるべきかについて法律判断が必要な場合には、弁護士へ確認します。

売買代金・手付金・住宅ローン・解除条件を確認する

物件そのものだけでなく、契約条件も重要です。

主に次の事項を確認します。

特に住宅ローン特約は、単に条項が設けられているだけでなく、

を具体的に確認する必要があります。

融資を受けられなかった場合に、常に当然に契約が白紙になるとは限りません。契約書に記載された申込条件、期限、解除手続等を確認します。

購入後の利用・建替え・将来の売却を考える

現在、居住できるかどうかだけでなく、将来の利用にも目を向けます。

Eさんご夫婦のケースでは、次の点も確認します。

現在の生活に支障がなくても、再建築、リフォーム、融資、売却等の場面で問題が表面化することがあります。

一方で、注意事項が記載されているからといって、直ちに購入をやめる必要があるとは限りません。

大切なのは、

を整理することです。

重要事項説明書と一緒に確認したい資料

Eさんご夫婦のケースでは、主に次の資料を確認します。

1．権利関係・土地に関する資料

1. 土地・建物の登記事項証明書
2. 公図
3. 地積測量図
4. 境界確認書、確定測量図
5. 越境に関する覚書
6. 私道部分の登記事項証明書
7. 通行・掘削に関する承諾書や覚書

2．道路・法令に関する資料

1. 道路台帳、指定道路図等
2. 建築計画概要書
3. 建築確認済証、検査済証
4. 用途地域、建ぺい率、容積率等に関する資料
5. 地区計画、建築協定等に関する資料
6. セットバックに関する資料

3．建物に関する資料

1. 建物図面、各階平面図
2. 告知書・物件状況報告書
3. 付帯設備表
4. 修繕履歴
5. 建物状況調査報告書
6. 耐震診断、シロアリ調査等の資料
7. 既存住宅売買瑕疵保険に関する資料

4．契約に関する資料

1. 重要事項説明書
2. 売買契約書案
3. 資金計画書
4. 住宅ローンに関する資料
5. 仲介手数料その他の諸費用明細
6. 売主や仲介会社から受けた説明、メール等

仲介会社を通じて確認しておきたい質問

書類を確認した後は、仲介会社へ質問する事項や、仲介会社を通じて売主その他の関係者へ確認してもらう事項を、具体的に整理します。

たとえば、次のような内容です。

口頭で「問題ありません」と説明を受けるだけでなく、重要な事項については、書類やメール等で確認しておくことが望まれます。

状況をまとめた「不動産カルテ」

株式会社コスモでは、Eさんご夫婦のお話とお手元の資料をもとに、

などを「不動産カルテ」に整理します。

不動産カルテは、株式会社コスモが購入の可否を一方的に決めるためのものではありません。

Eさんご夫婦が、確認できた事実、未確認事項、引き受ける可能性のある負担を理解し、納得したうえで判断するための資料です。

株式会社コスモの「重要事項・契約書 事前確認サポート」

株式会社コスモでは、売買契約前の重要事項説明書、売買契約書、物件資料を確認する、「重要事項・契約書 事前確認サポート」をご用意しています。

書類を読み解き、契約前に確認すべきことを整理します

ステップ1　初回相談・資料確認

購入する目的、家族構成、将来の利用予定、現在気になっていることを伺います。

重要事項説明書、売買契約書案、販売図面、登記事項証明書、各種図面、告知書等を確認します。

ステップ2　物件と契約条件の記載内容を整理

主に、

を確認します。法律上の判断が必要な事項は、弁護士への確認事項として整理します。

ステップ3　確認済み事項と未確認事項を分ける

書類で確認できたこと、売主の申告に基づくこと、現時点で未確認となっていることを分けます。

追加で必要となる資料や調査も整理します。

ステップ4　質問事項と相談先を整理

仲介会社へ質問する事項と、仲介会社を通じて売主その他の関係者へ確認してもらう事項を一覧にします。

専門的な確認が必要な場合には、

へ相談するための準備を整えます。

ステップ5　「不動産カルテ」を作成

確認できた事実、未確認事項、注意すべき点、追加資料、質問事項、今後の進め方を「不動産カルテ」にまとめます。

ご希望や案件の内容に応じて、取引関係者の了承を得たうえで、重要事項説明や契約前の打合せへの同席についてもご相談を承ります。

同席する場合にも、宅地建物取引士による重要事項説明を妨げたり、売主や仲介会社との代理交渉を行ったりするものではありません。

不動産資料の確認、説明内容の整理、事前にまとめた質問事項の確認などを補助します。

今回のまとめ

重要事項説明書や売買契約書では、記載されている言葉の意味だけでなく、

を確認することが大切です。

特に中古一戸建てでは、

など、複数の事項が相互に関係します。

株式会社コスモの代表は、宅地建物取引士、不動産鑑定士として、不動産売買、物件調査、デューデリジェンス、価格評価等の実務に携わってきました。

そのため、書類の文言だけでなく、権利、道路、建物、価格、市場性、将来の利用まで横断して確認します。

という段階でも、ご相談いただけます。

まずは、お手元にある重要事項説明書、売買契約書案、販売図面、告知書などから、一緒に確認してみませんか。

［重要事項説明書・売買契約書の事前確認について相談する］

※この記事は一般的な情報提供を目的としたものです。実際の確認事項は、対象不動産の種類、権利関係、道路、建物の状態、契約条件等によって異なります。

※当社の確認は、取引に関与する宅地建物取引業者および宅地建物取引士による調査・重要事項説明に代わるものではありません。

※当社は、法律上の判断、契約条項の有効性の判断、売主・仲介会社との代理交渉その他の法律事務は行いません。必要に応じて、弁護士その他の専門家へ相談・依頼するための準備を支援します。